Le Syndic

Le syndic de propriété est le professionnel qui s'occupe en votre nom de votre immeuble. Totalement impliqué dans la défense des intérêts collectifs des copropriétaires, le syndic en reste trop souvent peu ou mal connu. Parce que ses tâches sont multiples et complexes, parce que le champ de ses missions est large et varié, le rôle du syndic est parfois difficile à appréhender. Pourtant, le syndic est votre partenaire incontournable pour le bon fonctionnement de votre immeuble, son entretien et sa valorisation.

C’est un gestionnaire aux compétences aussi bien juridiques que techniques :

  • ⇒ Il administre votre immeuble au nom de tous les copropriétaires. Il accomplit, sous le contrôle du Conseil Syndical, l'ensemble des actes qui en assurent la conservation et la bonne gestion.
  • ⇒ Il exécute les décisions de l'Assemblée Générale, notamment en matière de travaux. il vous conseille préalablement sur le choix des prestataires, fait établir les devis. Il surveille la bonne exécution des travaux.
  • ⇒ Il veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, conserve et met à jour les documents juridiques relatifs à la copropriété.
  • ⇒ Il souscrit les polices d'assurances de votre immeuble.
  • ⇒ Il prend les mesures nécessaires au bon fonctionnement et à l'entretien de votre immeuble. Il assure le recrutement du personnel. Il passe les contrats avec les entreprises pour assurer le fonctionnement des services collectifs.

C’est un comptable :

  • ⇒ Il répartit les charges entre les copropriétaires.
  • ⇒ Il recouvre les charges. Il tient la comptabilité.
  • ⇒ En cas de vente, il établit un certificat attestant que vous êtes bien acquitté de vos charges.
  • ⇒ Votre syndic règle toutes les factures, engage l'ensemble des dépenses et les répartit entre les copropriétaires selon les stipulations du règlement de copropriété.

Votre syndic agit uniquement en votre nom : mandataire des copropriétaires, il ne prend aucune décision que les copropriétaires ne puissent contrôler.

  • ⇒ Il représente le syndicat composé de tous les copropriétaires
  • ⇒ Il agit en son nom, sous le contrôle de l'Assemblée Générale. L'Assemblée Générale prend les décisions relatives à la vie de votre immeuble. En y participant, vous serez certain d'être informé et vous ferez valoir votre pouvoir de décision.
  • ⇒ L'Assemblée Générale délivre -ou refuse- au syndic un quitus pour l'année écoulée, approuvant ses comptes et ratifiant ses actes passés.
  • ⇒ Le syndic exécute les décisions que vous avez prises en Assemblée Générale.
  • ⇒ Votre syndic a un métier à risque : dans tous les actes de sa gestion, il engage sa responsabilité.
  • ⇒ C'est pourquoi il a autant besoin de vous que vous de lui : le professionnalisme et la transparence constituent la base d'un réel rapport de confiance.

Le contrat de syndic :

  • ⇒ Le syndic est choisi par l'Assemblée Générale pour une durée de trois ans maximum.
  • ⇒ Le contrat de syndic fixe ses missions et sa rémunération. Le syndic ne peut percevoir aucune rémunération en dehors du contrat. Sa rémunération est donc écrite, transparente et contrôlable.

Une profession très réglementée

  • ⇒ Le syndic de copropriété possède une carte professionnelle délivrée par la préfecture pour 3 ans.
  • ⇒ Il justifie d'une formation dans le domaine de l'immobilier, du droit et de la comptabilité, ou d'une expérience de professionnel de l'immobilier.
  • ⇒ Il vous assure une couverture des fonds déposés par la garantie financière de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions , qui assure le contrôle régulier des professionnels. Il souscrit une assurance en responsabilité civile et professionnelle.
  • ⇒ Au delà de ces obligations, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions conseille en permanence les professionnels pour un haut niveau de qualité de service.

La copropriété

La copropriété est une communauté où chacun des membres "copropriétaires" est à la fois pleinement propriétaire des "parties privatives" sur lesquelles il exerce son droit "d'usus de frucuts et d'abusus", dans la limite des droits des autres propriétaires et de la destination de l'immeuble et à la fois, copropriétaire des "parties communes", ces dernières comprenant les infrastructures (par exemple : murs porteurs, plancher, toiture etc...), les espaces de circulation, alimentation et évacuation d'eau, les moyens et services mis en commun (par exemple : ascenseur, antenne de télévision, chauffage, gardien ou société de nettoyage, etc...) qui vote les décisions pour l'année à venir, une cour des comptes et délégation parlementaire (conseil syndical) qui assiste et contrôle l'exécution des décisions, un gouvernement (syndic) qui propose et met en exécution les décisions votées.

Le règlement de copropriété

Pour qu'une communauté puisse fonctionner dans l'intérêt particulier de chacun de ses membres mais aussi dans l'intérêt général il est nécessaire qu'il existe des "règles du jeu". Ce sont les Lois et Décrets pour la nation, c'est le règlement de copropriété et ses annexes pour la copropriété. Le règlement de copropriété est la Loi particulière de la copropriété, il est remis à chaque acheteur, c'est le contrat qui le lie à celle-ci. Il détermine la destination de l'immeuble (habitation, commerce, mixte, niveau de standing, etc...), les parties communes et parties privatives, les règles de gestion (règles de répartition, organes de gestion, etc...), fixe les devoirs et les droits des copropriétaires afin de respecter la liberté et d'assurer la quiétude de chacun.

Le conseil syndical

(articles 22 à 27 décret du 17 mars 1967) Elément très important de la copropriété, la Loi lui donne mission d'assister le Syndic et d'assurer le contrôle de sa gestion. Il est composé de copropriétaires bénévoles élus par l'Assemblée Générale à la majorité de l'article 25, le mandat ne peut excéder trois années renouvelables. La 13ème recommandation de la Commission relative à la Copropriété préconise que : le nombre de conseillers soit impaire, la composition du conseil la plus diversifiée possible et le plus en accord avec la structure de la copropriété. Le Conseil Syndical n'a pas de personnalité morale et n'a pas de pouvoir de gestion, prérogatives réservées au Syndic. Le rôle du Conseil est primordial pour le suivi de l'exécution des décisions prises en Assemblée Générale, la transmission au Syndic des demandes des copropriétaires, la réflexion sur l'entretien et la conservation de la Copropriété, le suivi des dossiers en cours.

Le syndic

(articles 28 à 39 décret du 17 mars 1967)

C'est une personne morale ou physique, professionnelle ou non, qui est l'agent d'exécution des décisions de syndicat des copropriétaires, son conseiller et son représentant légal. Il est le mandataire du syndicat et non son employé. Il est responsable de l'exécution des décisions prises lors des assemblées générales, il recrute suivant ces dernières et dirige le personnel de la copropriété. Il est le conseiller pour le plan de conservation, les travaux, les procédures dans lesquelles il représente le syndicat. Il recouvre les charges et suit la trésorerie, il passe les commandes et paie les fournisseurs, sa mission est large, variée, souvent mal connue ; elle doit s'attacher à l'intérêt général ce qui peut froisser les intérêts particuliers.

L'Assemblée Générale

(articles 7 à 21 décret du 17 mars 1967)

Il y a au moins une Assemblée Générale ordinaire par an qui a pour objet le vote sur les comptes de l'exercice, la gestion du syndic et le budget prévisionnel. L'Assemblée Générale annuelle est préparée par le syndic et le conseil syndical en ce qui concerne, la date, le lieu, et l'ordre du jour ; l'organisation matérielle est de la responsabilité du syndic. En dehors de cette assemblée annuelle obligatoire, une assemblée générale peut être convoquée à l'initiative de différents intéressés à la copropriété :

  • ⇒ Le Syndic
  • ⇒ le Conseil Syndical
  • ⇒ Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des tantièmes.

L'Assemblée Générale est le lieu permettant de définir les orientations de la vie de la copropriété pendant l'année à venir à travers le budget, le plan d'entretien ou d'investissement. Mais ce ne doit pas être le lieu de débat des questions personnelles, celles-ci doivent être transmises au conseil syndical et au syndic et réglées tout au long de l'année. Il est très important que chaque copropriétaire participe à l'Assemblée Générale afin de collaborer effectivement aux décisions prises.

Le Conseil Syndical

Le Conseil Syndical est l'un des organes essentiels d'une copropriété. Organe collégial, il puise sa légitimité dans le suffrage des copropriétaires puisque ses membres sont élus par l'Assemblée Générale. Il est le lien entre les copropriétaires et le Syndic qu'il "assiste et contrôle", selon les termes de la loi. Mais, pour la bonne marche et le dynamisme de la copropriété, il est souhaitable, comme nous le verrons, que sa mission soit plus large et plus noble.

Les membres du Conseil Syndical

Qui peut être membre du Conseil Syndical ?
Les conjoints des copropriétaires (époux ou épouse) peuvent également être élus, mais pas les concubins ni les parents. Sont également éligibles les associés d'une société civile immobilière copropriétaire, de même que leurs conjoints, certains accédants (location-accession) et leurs conjoints, ainsi que les représentants légaux ou statutaires, et les fondés de pouvoir des sociétés propriétaires de lots.

Ne peuvent être membres du Conseil Syndical :
Le syndic, ses ascendants ou descendants, ainsi que ses préposés, même si ils sont copropriétaires.

Election des membres du Conseil Syndical ?

Comment sont élus les membres du Conseil Syndical ? Les candidats doivent manifester clairement leur intention et faire acte de candidature, soit avant l'Assemblée et, dans ce cas, la convocation peut l'indiquer, soit au cours de l'Assemblée.
Il ne s'agit pas d'un scrutin de liste, c'est à dire que l'Assemblée n'a pas à se prononcer sur une liste figée, mais sur des personnes. Tout copropriétaire peut donc voter pour ou contre l'élection de tel ou tel candidat. Rien n'interdit cependant à une Assemblée d'élire un groupe de copropriétaires. Pour d'évidentes raisons de simplicité et de gains de temps, cette formule est d'ailleurs largement adoptée dans la pratique. Les candidats sont élus à la majorité de l'article 25 de la loi, c'est à dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Ce n'est qu'à défaut de majorité suffisante, qu'une seconde Assemblée statue à la simple majorité de l'article 24 (majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés).

Le rôle du Conseil Syndical ?

Quel est le rôle du conseil syndical ?
La loi confie trois missions au conseil syndical : une mission de contrôle du travail effectué par le syndic, une mission d'assistance et un rôle consultatif. En marge des textes, il faut ajouter une mission d'information et surtout un rôle de moteur de la copropriété.

  • ⇒ La mission de contrôle
    Elle s'exerce sur le travail comptable du syndic et sur sa gestion. Le contrôle de la comptabilité.
  • ⇒La mission d'assistance du syndic
    Le syndic, quel qu'il soit, ne peut être omniprésent. Il a besoin de relais. C'est l'un des aspect de la mission d'assistance dévolue au conseil syndical qui doit signaler au syndic tout événement affectant ou pouvant affecter les parties communes ou les éléments d'équipements de l'immeuble. Le domaine est vaste, il s'étend de l'étiquetage des boîtes aux lettres à l'étanchéité des terrasses en passant par le linge aux balcons, le travail du gardien etc...
  • ⇒ Le rôle consultatif du conseil syndical
    - Lorsque le syndic est amené à commander des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
    - Lorsque le syndic doit passer des contrats ou des marchés dont le montant est supérieur au seuil fixé en assemblée générale.
    Le conseil syndical peut, spontanément, donner des avis au syndic ou a l'assemblée générale. Cette possibilité est largement utilisée par la pratique, notamment lors de l'approbation des comptes et du quitus où il est devenu d'usage, pour les copropriétés d'une certaine importance, d'entendre l'avis du conseil syndical sur la gestion de l'exercice écoulé.
  • ⇒ La mission d'information du conseil syndical
    Pour n'être pas inscrite dans la loi, la mission d'information du conseil syndical n'en demeure pas moins importante. C'est ce qu'a récemment rappelé la commission relative à la copropriété qui recommande au conseil syndical "d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité du conseil syndical" au moyen d'un tableau d'affichage et éventuellement de la diffusion d'une "lettre du conseil syndical". mais en ce domaine, le rôle du conseil syndical ne se limite pas à informer les copropriétaires de sa propre activité. Il doit également les informer des activités du syndic afin "d'assurer un dialogue... entre les copropriétaires et le syndic" (rapport Bonnemaison).
  • ⇒ Le rôle moteur du conseil syndical
    Ce rôle, qui ne peut être inscrit dans la loi, est cependant l'un des plus importants et des plus gratifiants. Un conseil syndical actif et dynamique possède une vision prospective des choses. Avec l'aide du syndic et de techniciens compétents, il saura anticiper et préparer l'entretien et l'amélioration de l'immeuble, valorisant ainsi le patrimoine commun.